Auteur/autrice : Alexandre Roegiers

Depuis plusieurs mois, le marché immobilier fait face à une stagnation principalement due aux difficultés d’accès au crédit pour les acheteurs.

Cette problématique se reflète clairement dans les chiffres présentés par les notaires de France. La dernière note de conjoncture a été publiée le mardi 25 juillet.

Au cours des derniers mois, les ventes de logements ont fortement chuté. Selon les notaires, en mai 2023, on dénombrait à peine plus d’un million de transactions sur les 12 mois précédents (1,029 M exactement), contre 1,177 M en mai 2022, soit une baisse de plus de 12%. Cette diminution est d’autant plus marquée que le printemps, généralement propice à une activité immobilière soutenue, n’a pas eu d’effet de rattrapage cette fois-ci. Cela conforte l’idée que la baisse du marché immobilier pourrait ne faire que commencer.

Quelles sont les raisons qui expliquent cette situation ?

Les raisons sont bien identifiées et décrites par les notaires. Ils expliquent que la détérioration des volumes de transactions est directement liée au contexte inflationniste. Également, à la rapide augmentation des taux d’intérêt. En juillet, les taux de crédit moyens approchent les 4% sur 20 ans, comparés à un peu plus de 1% en début d’année 2021. Cette hausse des taux réduit mécaniquement le pouvoir d’achat des emprunteurs, malgré des revenus équivalents.

Quelles sont les conséquences ?

De nombreux candidats à l’achat immobilier freinent naturellement leurs projets, tandis que les vendeurs ont plus de difficultés à trouver des acquéreurs solvables pour leurs biens. Un autre facteur à considérer est la fin de ce qu’on pourrait appeler un « âge d’or » des transactions immobilières, survenu entre 2021 et 2022. À la suite des premiers confinements liés au Covid-19 et de la généralisation du télétravail dans de nombreux secteurs, une frénésie d’achat s’était emparée des acheteurs, en particulier dans les grandes villes, entraînant une forte demande pour les maisons avec jardin, les logements avec pièce supplémentaire pour le télétravail, ou encore les appartements avec balcon ou terrasse. Cette période avait alors stimulé les ventes et les prix de ces types de biens.

Malgré la chute par rapport à l’année précédente, les transactions immobilières restent encore relativement nombreuses, comme le montrent les données compilées par les notaires depuis 2016, se basant sur les ventes annuelles sur une période de 12 mois.

Ainsi, quel volume de vente pour 2023 ?

Le total de transactions devrait ainsi passer en dessous du million pour atteindre environ 950 000 ventes sur l’année. Cela représente une baisse de plus de 150 000 transactions par rapport à 2022, soit une diminution de 15 %. C’est la deuxième plus forte baisse annuelle des ventes depuis 1990, selon la FNAIM.

Ces chiffres sont-ils localisés ?

Pratiquement tous les départements sont touchés par cette baisse, avec certaines villes plus affectées que d’autres, comme Paris. Seules les stations balnéaires et de ski parviennent à maintenir une certaine activité. L’inflation récente et les difficultés croissantes pour obtenir un crédit immobilier ont clairement un impact sur le nombre de transactions. Ce dernier diminue de façon drastique.

Comment évoluent les prix de vente… ?

Les prix, qui résistaient jusqu’à présent, subissent également un ralentissement. Bien que leur progression sur un an ralentisse (2,9 % en juin 2023 contre 6,3 % en juin 2022), ils connaissent une baisse de 1 % sur trois mois. Les maisons sont particulièrement touchées avec une baisse de 1,7 %. La FNAIM prévoit une baisse de 5 % des prix pour 2023. (soit 10 % en termes réels en tenant compte de l’inflation)

… Et les taux d’intérêt ?

Les taux d’intérêt ont triplé en moins de 18 mois pour atteindre 3,28 % en mai. Entre janvier 2022 et mai 2023, les ménages ont ainsi perdu 40 000 euros de capacité d’achat. Cette tendance devrait s’accentuer en 2023. La production de crédits a également chuté de 31 % par rapport à 2022.

On a parlé de l’achat résidentiel, mais qu’en est-il pour les investissements locatifs et donc des locations de logements ?

Le marché locatif est en parallèle sous pression. Chaque ville présente des particularités immobilières, avec des taux de vacance locative, une demande locative, et des types de biens très variés. Pour les investisseurs, il est important de prendre en compte le rendement locatif, mais aussi la tension locative dans la commune visée. La tension locative mesure la rencontre entre l’offre et la demande. Ceci permet d’évaluer le potentiel du placement et d’éviter les mauvaises surprises. Lorsque la mesure de la tension révèle une offre inférieure à la demande, le risque locatif est faible. C’est alors favorable aux investisseurs, on parle alors de « zone tendue » dans le jargon immobilier. Certaines villes, en raison de leur emplacement attractif, affichent généralement des prix au mètre carré élevés. Mais elles offrent un rapport loyer/prix intéressant pour les particuliers investisseurs.

La pénurie de biens en location est particulièrement critique dans la zone allant de la région parisienne aux Hauts-de-France et autour du bassin méditerranéen. Bien que la tension locative augmente partout, les régions de l’Ouest enregistrent des hausses moins marquées. La tension est davantage due au manque d’offre qu’à une forte demande. Néanmoins, les grandes villes connaissent une tension locative beaucoup plus importante.

En 2022, Paris reste en tête du classement des recherches de biens à louer, suivie par Toulouse et Montpellier, deux grandes métropoles du Sud. Nice occupe désormais la première position des villes où les recherches de biens à louer ont le plus augmenté (+10,8 %). Trois villes du quart Nord-Est, Dijon (+8,4 %), Nancy (+5,1 %) et Lille (+5 %), font également partie des cinq villes ayant connu la plus forte progression des recherches de location cette année-là.

Environ 80 % du marché locatif est composé de petites surfaces telles que les studios, les deux-pièces et les trois-pièces. Pour le moment, il existe un équilibre relatif entre l’offre et la demande. Cependant, cela ne doit pas occulter la progression constante de la tension locative entre 2019 et 2022. (+68 % entre 2021 et 2022, avec un pic important observé pendant l’été).

Plusieurs raisons expliquent pourquoi la demande de biens en location est de plus en plus forte en France et pourquoi la tension locative augmente :

1. Une croissance démographique en hausse : La population continue de croître, ce qui entraîne une demande accrue de logements locatifs.
2. Une augmentation du nombre de ménages suite à des séparations plus nombreuses : Les changements familiaux, comme les séparations, entraînent une demande supplémentaire de logements pour chaque nouveau ménage formé.
3. Des conditions d’emprunt plus strictes pour devenir propriétaire : Les conditions d’octroi de crédits immobiliers sont devenues plus rigoureuses, ce qui rend l’achat d’un bien plus difficile pour certains ménages, les poussant ainsi vers la location.

Conséquence de cette forte demande locative, le marché locatif est sous tension depuis plusieurs mois. De plus, certains propriétaires bailleurs préfèrent désinvestir de leur bien en location en raison de l’interdiction de mise en location des « passoires thermiques ». Plutôt que d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique coûteux, ils choisissent de vendre leur bien, ce qui contribue également à réduire l’offre locative disponible.

Pourquoi choisir l’investissement immobilier en 2023 ?

Parmi les diverses options de placements disponibles, l’investissement immobilier se démarque sans aucun doute comme le plus avantageux. En effet, investir dans la pierre présente de nombreux atouts, alliant rentabilité et sécurité. Cela permet de constituer un patrimoine, protéger ses proches et assurer son avenir. Le marché immobilier est en pleine expansion et offre de belles opportunités. Découvrez les raisons pour lesquelles l’investissement immobilier doit susciter votre intérêt en 2023.

1. Rentabilité durable : L’investissement immobilier reste un placement rentable en 2023, notamment dans le domaine de l’investissement locatif. La crise sanitaire liée à la COVID-19 n’a eu que peu d’impact sur le marché immobilier en France. Ainsi, l’immobilier demeure une valeur refuge offrant une bonne rentabilité. La demande locative est forte et avec une sélection judicieuse de la localisation du bien, le risque de vacance locative réduit.
2. Avantages du placement locatif : L’investissement locatif présente de nombreux avantages, notamment une rentabilité attractive à long terme. Les loyers perçus permettent de rembourser le crédit, constituant ainsi un patrimoine et générant un revenu régulier. Comparé à d’autres placements financiers plus volatils, l’immobilier offre une plus grande sécurité.
3. Taux de crédits immobiliers attractifs : En 2023, les taux des crédits immobiliers demeurent attractifs. Cela en fait le moment propice pour demander un crédit immobilier et réaliser un investissement locatif rentable. Les banques proposent des taux autour de 3 à 4 % pour des durées de 10 à 25 ans, et ces taux devraient rester avantageux en 2023. Par ailleurs, les investissements locatifs exigent souvent un apport financier moins élevé. L’accès à l’emprunt est donc plus accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.
4. Préparer sa retraite : L’investissement immobilier est une excellente manière de se préparer pour la retraite. En remboursant le crédit avant la retraite, le logement acquis peut être utilisé comme résidence principale sans loyer à payer. Il peut également être mis en location pour obtenir un complément de revenu. Cela permet de se constituer un patrimoine durable avec un effet de levier du crédit. Enfin, des avantages fiscaux liés à la mise en location.
5. Protéger sa famille : Investir dans l’immobilier offre également une sécurité en matière de prévoyance. Le financement du bien peut être assuré en partie par les loyers perçus et optimisé grâce à des avantages fiscaux (comme le dispositif Pinel). Ainsi, l’investissement immobilier réduit le risque pour les proches et les protège des aléas de la vie. En cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur, l’assurance de prêt assure le remboursement des mensualités, évitant ainsi une dette aux héritiers.
6. Réduire ses impôts : L’investissement immobilier permet de réduire ses impôts, ce qui en fait l’un des placements préférés des Français. Différents dispositifs de réduction d’impôt sur le revenu sont disponibles, tels que la loi Pinel pour les investissements locatifs dans des programmes immobiliers neufs, ou les dispositifs Déficit Foncier, Malraux ou Monuments Historiques pour les travaux de rénovation.
7. Une valeur sûre : La pierre demeure une valeur refuge, car elle résiste généralement bien aux variations économiques et à l’inflation. Dans la plupart des cas, un bien immobilier prend de la valeur sur le moyen et le long terme. De plus, contrairement aux marchés boursiers, l’immobilier est moins soumis à la volatilité. Il s’agit donc d’un investissement sûr dont la valorisation à moyen et long terme est établie.

En conclusion, l’investissement immobilier présente de nombreux avantages, avec une rentabilité durable. Les taux de crédits immobiliers sont encore cohérents.

Enfin, l’investissement permet d’obtenir des avantages fiscaux et la possibilité de préparer sa retraite et protéger sa famille. Investir dans la pierre reste une valeur sûre, offrant la possibilité de constituer un patrimoine pérenne et durable.