La société civile immobilière (SCI) est un instrument aux multiples atouts pour acquérir, détenir, développer ou encore transmettre son patrimoine immobilier.
Par rapport à une détention en direct, la SCI facilite et optimise la gestion de ses actifs immobiliers :
selon sa situation personnelle et ses objectifs, l’associé pourra adapter les règles de fonctionnement de la société. Il choisira la fiscalité applicable aux revenus et éventuellement anticiper la transmission familiale de son patrimoine.
1. Choisir les règles de fonctionnement d’une SCI
La constitution d’une SCI offre de nombreux avantages pour éviter les blocages souvent rencontrés dans l’indivision immobilière. Contrairement à la détention directe d’un bien entre plusieurs personnes, où chaque décision importante nécessite le consentement de tous les copropriétaires, la SCI permet une gestion plus fluide des relations entre associés. En effet, les règles du « être propriétaire ensemble » peuvent être définies dès la création de la société et inscrites dans ses statuts.
Grâce à la SCI, les associés peuvent décider des modalités de prise de décision, permettant ainsi une gestion plus efficace des affaires courantes. De plus, la flexibilité offerte par la SCI permet à un associé souhaitant se retirer de la société de céder ses parts sans que cela n’entraîne la vente du bien détenu par la SCI.
La rédaction des statuts de la SCI revêt donc une importance capitale. En déterminant le choix du ou des gérants ainsi que leurs pouvoirs, les associés peuvent aménager le fonctionnement de la société selon leurs besoins. De même, le mode de prise de décision, qu’il s’agisse d’une majorité simple, d’une majorité qualifiée (2/3, 3/4 des voix) ou autre, peut être spécifié lors de la constitution de la SCI.
A noter :
La constitution et le fonctionnement d’une SCI a un coût lié aux formalités nécessaires à sa création (rédaction des statuts, frais d’annonce légale, frais d’immatriculation, etc.) et aux frais engagés pour sa gestion (frais de comptabilité, etc.).
Résidence principale et SCI : Ce qu’il faut savoir
La détention de la résidence principale au sein d’une SCI comporte certaines implications fiscales à prendre en compte. En effet, cette configuration peut entraîner la perte de certains avantages fiscaux. Par exemple, l’abattement de 30% sur la valeur du logement pour l’IFI. Egalement, l’abattement de 20% pour les droits de succession. De plus, la protection du logement familial peut être compromise si l’un des conjoints n’est pas associé. Cela permet ainsi à l’autre conjoint associé de vendre le bien sans le consentement de l’autre.
En cas de décès d’un conjoint, le conjoint survivant pourrait également se voir privé de certains droits. Par exemple, le droit temporaire au logement, le droit viager d’usage et d’habitation. Ces droits sont liés à la résidence principale et non aux parts de la SCI.
La détention de la résidence principale via une SCI peut entraîner la perte de l’exonération de la plus-value de cession. De plus, des complications concernant le déblocage anticipé de l’épargne investie sur des plans d’épargne comme le PEE, le PERCO ou le PER.
Choix de la fiscalité : SCI à l’IR ou à l’IS
Pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier, le choix de la fiscalité applicable est crucial. Les associés d’une SCI ont le choix entre deux régimes fiscaux :
- SCI à l’IR : par défaut, la fiscalité de la SCI s’aligne sur celle des revenus et plus-values immobilières en direct. Les revenus de la SCI sont imposés entre les mains de chaque associé.
- SCI à l’IS : cette option permet de bénéficier de taux d’imposition plus avantageux, avec un taux de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice déclaré par la SCI, puis 25% au-delà. Les revenus locatifs sont imposés au niveau de la société, avec la possibilité de déduire davantage de charges, notamment l’amortissement du bien immobilier.
Le choix entre ces deux régimes fiscaux dépend des objectifs de gestion et de rentabilité des associés.
Lorsque les revenus d’une SCI sont distribués aux associés, ils sont soumis à une double imposition : d’abord au niveau de la société, puis dans les mains de chaque associé. Opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) est recommandé pour les contribuables avec une tranche marginale d’imposition élevée dans le barème de l’impôt sur le revenu, ou pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats. Dans ce cas, les revenus se conservent dans la SCI, offrant ainsi une certaine flexibilité financière.
En ce qui concerne les plus-values résultant de la cession d’un bien immobilier par une SCI assujettie à l’IS, elles relèvent du régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values s’ajoutent au résultat courant de la SCI et soumises à l’IS selon le taux de droit commun. Il est important de noter que ce régime d’imposition est moins favorable qu’à l’impôt sur le revenu. Notamment, en raison de l’absence d’abattement pour durée de détention.
Quant aux plus-values réalisées lors de la cession des parts de la SCI, elles sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux.
A noter :
le régime de l’IS est obligatoire lorsque la SCI loue un logement meublé. En effet, la location meublée est fiscalement une activité commerciale, or pour être à l’IR, la SCI doit exercer une activité civile, telle la location de logement vide, sans les meubles.
2. Transmission de patrimoine immobilier avec une SCI : ce qu’il faut savoir
La SCI offre une solution avantageuse pour anticiper la transmission de son patrimoine immobilier. Elle facilite la donation aux enfants tout en préservant la gestion de la société et les revenus qui en découlent.
Donation des parts sociales de la SCI
La donation aux enfants se simplifie grâce à la SCI. Plutôt que de transférer des biens immobiliers directement, la donation porte sur les parts sociales de la société. Cette approche permet de garantir une répartition équitable entre les enfants, les parts ayant une valeur uniforme. De plus, cela évite l’indivision souvent problématique. Une rédaction minutieuse des statuts est essentielle pour prévenir les conflits entre les enfants après la transmission.
Avantages fiscaux de la donation de parts sociales
La donation progressive de parts sociales bénéficie d’avantages fiscaux considérables. Les abattements en ligne directe (100 000 € par enfant) peuvent être utilisés tous les 15 ans. De plus, le coût de la transmission est réduit car les droits de donation sont calculés sur la valeur des parts, qui peut être moindre si la SCI a des dettes.
Possibilité de réserver les revenus
Il est possible de donner la nue-propriété des parts tout en conservant les revenus associés. Le donataire récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit, tandis que le donateur continue de percevoir les revenus jusqu’à son décès.
Maintien de la gestion et répartition des pouvoirs
Même après la transmission des parts sociales, les parents peuvent conserver la gestion de la SCI en rédigeant correctement les statuts. Le donateur, s’il est gérant, peut continuer à prendre des décisions. Il est également possible de prévoir une répartition spécifique des pouvoirs entre l’usufruitier et les nus-propriétaires pour maintenir le contrôle sur les revenus.
Avec Roxane, nous restons à votre disposition pour toute question sur ce sujet. À très bientôt.
