Les pôles Immobilier et Montage d’Opérations Foncières du Groupe Sarro réalisent des levées de fonds pour faire sortir de terre des projets.
Qu’est-ce qu’une levée de fonds ?
Une levée de fonds, également appelée collecte de fonds, est le processus par lequel une entreprise ou une organisation cherche à obtenir des fonds financiers auprès d’investisseurs, de donateurs ou d’autres sources de financement. L’objectif principal d’une levée de fonds est de mobiliser des capitaux pour financer des projets, des activités de croissance ou des besoins opérationnels.
Les levées de fonds peuvent prendre différentes formes en fonction de l’entreprise ou de l’organisation impliquée. Voici quelques-unes des méthodes couramment utilisées :
- Financement par capital-risque : Les startups et les entreprises à fort potentiel de croissance peuvent solliciter des investisseurs en capital-risque. Ces investisseurs fournissent des fonds en échange d’une participation au capital de l’entreprise. Ils prennent donc un risque financier en espérant réaliser un profit lorsque l’entreprise se développe avec succès.
- Financement par capital-investissement : Dans ce cas, des investisseurs privés ou des fonds d’investissement fournissent des fonds à des entreprises plus établies en échange d’une participation dans l’entreprise. Le capital-investissement est généralement utilisé pour financer des phases de croissance, des acquisitions ou des restructurations d’entreprise.
- Financement participatif (crowdfunding) : Cette méthode implique de solliciter des petits montants financiers auprès d’un grand nombre de personnes, souvent via des plateformes en ligne dédiées. Les contributeurs peuvent recevoir des récompenses non financières ou des préventes de produits/services en échange de leur soutien. Dans certains cas, le financement participatif peut également se traduire par une participation au capital de l’entreprise.
- Introduction en bourse (IPO) : Lorsqu’une entreprise souhaite devenir publique, elle peut procéder à une introduction en bourse. Cela implique de vendre des actions de l’entreprise au public sur une plateforme boursière. Les investisseurs achètent ces actions, ce qui permet à l’entreprise de lever des fonds importants. Cependant, l’IPO est un processus complexe et coûteux, généralement réservé aux grandes entreprises.
Ces méthodes ne sont que quelques exemples parmi d’autres possibilités de levée de fonds. Le choix de la méthode dépend de nombreux facteurs, notamment la nature de l’entreprise, son stade de développement, ses besoins financiers et les opportunités disponibles sur le marché.
Qu’est-ce qu’un emprunt obligataire ?
Un emprunt obligataire, également appelé émission obligataire, est un mécanisme de financement utilisé par les entreprises, les gouvernements et les institutions pour lever des fonds auprès des investisseurs. Il s’agit essentiellement d’un prêt à long terme émis sous forme d’obligations, qui sont des titres de créance négociables.
Voici les principaux éléments d’un emprunt obligataire :
- Émetteur : L’entité qui émet les obligations et qui recherche des fonds. Il peut s’agir d’une entreprise, d’un gouvernement ou d’une institution publique ou privée.
- Obligations : Ce sont des titres de créance qui représentent la dette contractée par l’émetteur envers les investisseurs. Chaque obligation spécifie le montant emprunté, le taux d’intérêt, la date d’échéance et les modalités de remboursement.
- Taux d’intérêt : Les obligations comportent un taux d’intérêt fixe ou variable, appelé également coupon. Ce taux détermine les paiements périodiques d’intérêts que l’émetteur versera aux investisseurs pendant la durée de vie des obligations.
- Durée : Les obligations ont une date d’échéance déterminée, à laquelle l’émetteur remboursera intégralement le montant emprunté. La durée peut varier de quelques années à plusieurs décennies.
- Remboursement : À l’échéance, l’émetteur est tenu de rembourser le capital emprunté aux investisseurs. Le remboursement peut être effectué en une seule fois (remboursement in fine) ou en plusieurs paiements échelonnés sur la durée de vie des obligations.
- Cotation : Les obligations peuvent être cotées sur les marchés financiers, ce qui permet aux investisseurs de les acheter et de les vendre avant l’échéance. Cela offre une liquidité aux investisseurs qui souhaitent sortir de leur investissement avant la date de remboursement.
Les emprunts obligataires sont attrayants pour les émetteurs car ils offrent une source de financement à long terme et permettent de diversifier les sources de capital. Pour les investisseurs, les obligations peuvent constituer un investissement relativement sûr avec des revenus réguliers grâce aux paiements d’intérêts périodiques.
Il convient de noter que les caractéristiques spécifiques des emprunts obligataires peuvent varier en fonction des termes et conditions établis par l’émetteur.
Quelle différence avec une obligation immobilière ?
Une obligation immobilière est un titre financier émis directement par un promoteur ou un marchand de biens qui recherche des fonds pour financer sa croissance ou un programme de promotion immobilière ou une opération de marchand de biens. Souscrire à des obligations immobilières permet soit de percevoir des intérêts réguliers (trimestriels, semestriels, annuels) soit de les percevoir à l’échéance de l’emprunt (In fine). Les investisseurs sont informés du modèle prévu lors de la souscription.
Comment ça marche ?
La forme juridique de la société dans laquelle vous investissez sous forme d’obligations est une SAS, Société par Actions Simplifiées qui émet un emprunt obligataire auprès d’investisseurs.
Ce montage permet à l’investisseur de ne pas être solidaire de la dette éventuelle de l’entreprise de promotion immobilière. Le taux d’intérêts est déterminé avant l’émission de l’emprunt obligataire, il est donc affiché avant la souscription afin de permettre aux investisseurs de prendre leurs décisions d’investissement en connaissance de cause. Les fonds sont transmis au promoteur à partir du moment où le montant de levée de fonds est atteint. Puis les obligataires reçoivent semestriellement des nouvelles du projet dans lequel ils ont souscrit. Ainsi des particuliers ont l’opportunité d’investir dans des programmes de promotion immobilière. Les investisseurs peuvent espérer un rendement annuel de 6 à 10%.
Comment le Groupe Sarro réalise des levées de fonds dans le cadre de projets immobiliers et patrimoniaux ?
Les promoteurs immobiliers ont besoin de fonds propres
Un promoteur immobilier ou un marchand de biens manque souvent de fonds propres pour pouvoir lancer toutes ses opérations. Jusqu’alors, s’associer avec d’autres acteurs comme des fonds d’investissement, des investisseurs fortunés ou encore d’autres promoteurs était l’unique solution qui impliquait un partage de la marge du programme.
Les fonds propres, une composante essentielle du financement d’un projet immobilier
À de rares exceptions près, tout projet immobilier, initié par un promoteur ou un marchand de biens, démarre nécessairement par l’acquisition d’un foncier ou d’un bâti. Le promoteur pour y construire, le marchand de biens pour rénover et/ou découper. L’acquisition de ce foncier et l’intervention qui lui succède exige l’immobilisation de capitaux qui permettront de financer le coût de revient du projet. Ce n’est qu’une fois le projet livré et commercialisé que le professionnel récupère ces capitaux et la marge réalisée.
Depuis une dizaine d’années, les banques ont resserré la vis du crédit et exigent quasi-systématiquement que le professionnel participe à l’effort de financement en y injectant des fonds, les fameux fonds propres. En moyenne, ces fonds doivent représenter 10 à 20% du besoin en financement. À tel point qu’aujourd’hui, on peut affirmer : pas de fonds propres, pas de projet.
Une disponibilité de fonds propres pas toujours évidente
Un promoteur immobilier ou un marchand de biens a bien souvent plusieurs projets en cours de réalisation, à différents stades d’évolution. Certains démarrent à peine, certains se terminent. Mais dans chacun d’entre eux, le professionnel a immobilisé des fonds propres. Et tant qu’ils ne sont pas terminés, ils ne peuvent récupérer leur mise. Et lorsque tous leurs fonds propres ont été « placés », ils sont alors dans l’incapacité d’initier de nouveaux projets. Ils sont contraints d’attendre la fin d’un de leurs projets en cours pour récupérer leur « mise » et l’utiliser pour un nouveau projet. Sachant que des projets peuvent prendre du retard du fait d’une commercialisation plus longue que prévue ou d’un chantier qui connaît des difficultés, cette dépendance aux fonds propres peut devenir un vrai frein au développement de leur activité.
Des fonds propres moins chers
Contrairement à un associé qui se rémunérera directement sur les bénéfices réalisés en fonction du pourcentage de capital détenu, la rémunération versée aux investisseurs ayant souscrit aux obligations est fixe et prédéfinie dans un contrat. Le promoteur peut également rembourser préalablement au terme et une période de prorogation est possible. Un partage de marge d’opération coûte en moyenne deux à trois fois plus cher que de faire appel à des obligations !
Quelle est la fiscalité d’un emprunt obligataire ?
Investir en obligations dans un projet immobilier permet de bénéficier de rendements intéressants pour des risques maîtrisés. Les projets financés en emprunt obligataire proposent des rendements annuels fixes ; les titres financiers à revenus fixes sont soumis à la Flat tax (ou Prélèvement Forfaitaire Unique PFU), c’est-à-dire au prélèvement à la source des contributions sociales (17,2%) et du prélèvement non libératoire de l’impôt sur le revenu au taux de 12,8%. Dans le cadre d’une société soumise à l’impôts sur les sociétés (IS), ces intérêts sont considérés comme des revenus exceptionnels soumis à l’IS.
Quels sont les risques d’un emprunt obligataire ?
Il est recommandé aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement : l’investissement en Obligations dans des projets du secteur Immobilier comporte des risques de perte totale ou partielle du montant investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. N’investissez pas dans ce que vous ne comprenez pas parfaitement et rappelez-vous que plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important. L’investissement dans des projets en obligations est risqué, il est possible de perdre une partie ou la totalité du montant souscrit. Pour minimiser les risques, il est recommandé aux épargnants de diversifier leur épargne. Le Groupe Sarro travaille avec une poignée de partenaires de confiance, avec de solides garanties, pour minimiser ces risques : Finple Consultim et Clubfunding notamment.
Quels sont les projets réalisés par le Groupe Sarro ?
Le Groupe Sarro a déjà réalisé plusieurs levées de fonds autour des projets suivants : Le 610 à Jacou, projet hybride de bureaux et de restauration et notre nouveau siège social. On Spot Bayonne, un projet proche du 610 et des résidences de logements au Pays Basque, la Côte d’Azur (Villa Nabaritz, Carré Haïzéan, Domaine de la Calade) et dans les Alpes (Les Terrasses de la Vanoise).