Depuis le 21 février 2026, le paysage de l’investissement locatif en France a profondément changé. La loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février, a instauré le statut du bailleur privé, communément appelé dispositif Jeanbrun — du nom du ministre délégué chargé du Logement, Vincent Jeanbrun.
Ce nouveau mécanisme succède au dispositif Pinel et s’inscrit dans le plan « Relance Logement », qui vise la construction de 2 millions de logements d’ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès cette année.
Mais attention : il ne s’agit pas d’un « Pinel bis ». Le dispositif Jeanbrun marque un changement de philosophie majeur, et comprendre cette rupture est essentiel avant d’investir.
Dans ce guide complet rédigé par l’équipe du Groupe Sarro, nous vous expliquons tout : les biens éligibles, le mécanisme d’amortissement, les plafonds de loyers et de ressources, les points de vigilance et les opportunités concrètes pour 2026.
Un nouveau dispositif ancré dans la loi
Le dispositif Jeanbrun trouve son fondement dans l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), qui modifie l’article 31 I i) et j) du Code Général des Impôts.
Il s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C’est la date de l’acte authentique de vente — et non celle du contrat de réservation — qui fait foi. Pour les contribuables faisant construire, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui est retenue.
Aucun décret d’application n’est requis pour le volet neuf. Pour le volet « ancien rénové », certaines modalités techniques restent à préciser par voie réglementaire.
Point d’attention : De nombreux professionnels estiment que ce dispositif pourrait être remis en cause dans le cadre du PLF 2028, en lien avec les échéances électorales. La fenêtre d’opportunité est donc à saisir rapidement.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif est ouvert aux personnes physiques et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés — typiquement les SCI à l’IR. Les achats en démembrement sont exclus, sauf en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune (reprise par le conjoint survivant ou le titulaire de l’usufruit).
Il n’existe aucune limite au nombre de logements pouvant être acquis dans le cadre du dispositif, ce qui offre une souplesse notable par rapport aux anciens dispositifs.
Quels logements sont éligibles ?
A. Logements neufs
Sont éligibles les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif (plus de deux logements partiellement ou totalement superposés), qu’ils soient acquis neufs, en VEFA, ou que le contribuable fasse construire. Les constructions ex nihilo, les additions de constructions et les surélévations sont incluses. Les maisons individuelles sont exclues.
B. Logements anciens à rénover
Le dispositif couvre également les logements rénovés à neuf ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourde, sous trois conditions cumulatives : obtenir un DPE classé A ou B à l’issue des travaux, respecter les critères de sécurité, qualité sanitaire et accessibilité, et que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition (décret n° 2025-913).
C. Ce qui est exclu
La location meublée (LMNP / LMP) est exclue — elle reste soumise aux régimes BIC classiques. Le dispositif Jeanbrun n’est pas non plus cumulable, pour un même logement, avec les réductions Pinel, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques ou Loc’Avantages.
Un dispositif applicable sur tout le territoire
C’est l’une des grandes différences avec le Pinel : aucune restriction de zonage géographique. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l’ensemble du territoire français, y compris les zones B2, C et les DOM-TOM.
Toutefois, les plafonds de loyers et de ressources restent différenciés selon le zonage ABC pour le volet intermédiaire, et à l’échelle communale pour les volets social et très social.
Les obligations du bailleur
Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit remplir les conditions suivantes de façon cumulative :
Opter pour le dispositif lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si postérieure). Louer le bien nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire. S’engager pour une durée minimale de 9 ans de location effective et continue. Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires selon le niveau choisi. Mettre le logement en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Ne pas louer à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au 2ᵉ degré, ni à un associé de la société propriétaire.
En cas d’acquisition via société non soumise à l’IS, les parts doivent être conservées pendant toute la durée de l’engagement.
Le mécanisme d’amortissement : comment ça fonctionne ?
C’est le cœur du dispositif, et ce qui le distingue fondamentalement du Pinel.
A. La base amortissable
L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition hors foncier pour les logements neufs. Pour les logements anciens rénovés, il s’applique sur 80 % du prix d’acquisition hors foncier, majoré du montant des travaux de rénovation.
B. Les taux et plafonds annuels
Le taux d’amortissement et le plafond de déduction annuel varient selon le niveau de loyer pratiqué et la nature des travaux :
- Pour une location intermédiaire, le taux est de 3,5 %/an sur du neuf (3,0 % sur de la rénovation), avec un plafond annuel de déduction de 8 000 € par foyer fiscal.
- Pour une location sociale, le taux monte à 4,5 %/an sur du neuf (3,5 % sur rénovation), avec un plafond de 10 000 €/an.
- Pour une location très sociale, le taux atteint 5,5 %/an sur du neuf (4,0 % sur rénovation), avec un plafond de 12 000 €/an.
Le principe est simple : plus le loyer est modéré, plus le taux et le plafond sont élevés. C’est le levier incitatif du dispositif.
C. Durée implicite d’amortissement
L’amortissement débute le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. En location intermédiaire neuve (3,5 % sur 80 % de la valeur), la durée implicite d’amortissement est d’environ 23 ans. Au-delà, le dispositif perd progressivement son intérêt fiscal.
L’imputation sur le revenu global : l’avantage décisif
Contrairement au LMNP (où l’amortissement ne peut s’imputer que sur les revenus BIC), l’amortissement Jeanbrun peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Le déficit non consommé l’année de sa création devient un déficit reportable, imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.
Par ailleurs, la loi de finances 2026 prolonge jusqu’au 31 décembre 2027 le doublement du plafond du déficit foncier pour les dépenses de rénovation énergétique, porté à 21 400 €. Ce mécanisme est cumulable avec les amortissements Jeanbrun dans certaines configurations.
Exemple chiffré :
Prenons un investisseur avec un revenu salarial de 50 000 €, des loyers perçus de 9 600 €, des charges réelles de 11 000 € et un amortissement Jeanbrun de 3 200 €. Le résultat foncier s’établit à -4 600 € (déficit). Le nouveau revenu imposable descend à 45 400 €, soit une économie d’impôt d’environ 1 380 €/an pour une TMI à 30 %.
Les plafonds de loyers en 2026
La formule de calcul du loyer maximal est identique à celle utilisée pour le Pinel et le Denormandie :
Loyer maximal mensuel = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient
La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de 50 % des annexes (plafonné à 8 m²). Le coefficient est égal à 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2.
- En zone A bis, les plafonds au m² sont de 19,51 € pour le loyer intermédiaire, 13,64 € pour le social et 10,64 € pour le très social.
- En zone A (dont Montpellier) : 14,49 € en intermédiaire, 10,49 € en social et 8,18 € en très social.
- En zone B1 : 11,68 € en intermédiaire, 9,04 € en social et 7,04 € en très social.
- En zones B2 et C : 10,15 € en intermédiaire, 8,05 € en social et entre 6,25 € et 6,74 € en très social.
Exemple concret : T2 de 45 m² à Montpellier (zone A), sans extérieur :
Coefficient : 0,7 + (19 / 45) = 1,122
Loyer intermédiaire maximal : 14,49 × 45 × 1,122 ≈ 732 €/mois hors charges. Loyer social : ≈ 576 €/mois. Loyer très social : ≈ 413 €/mois.
Les plafonds sociaux et très sociaux sont fixés par arrêté et peuvent varier selon la commune. Ces valeurs sont indicatives, dans l’attente de la publication définitive du décret d’application.
Les plafonds de ressources des locataires
Les ressources s’apprécient à la date de signature du bail, sur la base du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition N–2 (revenus 2024 pour un bail signé en 2026).
En location intermédiaire et en zones A bis / A, les plafonds sont de 44 181 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 86 757 € avec une personne à charge, et 103 326 € avec deux personnes à charge. En zone B1, ces seuils sont respectivement de 35 859 €, 48 268 €, 58 034 € et 70 010 €. En zones B2 et C : 32 259 €, 43 560 €, 52 359 € et 63 257 €.
Les plafonds pour les niveaux social et très social sont plus bas et s’appuient sur le référentiel ANAH / Loc’Avantages, fixés par arrêté et variant selon les communes.
Le seuil d’investissement optimal
Bien qu’il n’existe pas de plafond réglementaire sur le prix d’acquisition, la mécanique de l’amortissement induit un seuil économique à ne pas dépasser, au-delà duquel le bénéfice fiscal est perdu.
En location intermédiaire, la fraction amortissable maximale est de 8 000 / 3,5 % = 228 571 € hors terrain. En intégrant la quote-part foncière (généralement 20 %), cela correspond à un prix total d’acquisition d’environ 285 700 €. Au-delà, la fraction excédentaire d’amortissement est perdue chaque année.
La plus-value à la revente : attention au calcul
Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Le prix d’acquisition est minoré du montant total des amortissements admis en déduction, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Les règles d’exonération par durée de détention restent inchangées : 22 ans pour l’exonération totale d’impôt sur le revenu (19 %) et 30 ans pour l’exonération totale des prélèvements sociaux (17,2 %).
Hors plafonnement des niches fiscales : un avantage souvent méconnu
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme de déduction fiscale — amortissement et déficit foncier — et non sur une réduction d’impôt. Il n’entre donc pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
C’est un avantage considérable pour les investisseurs déjà engagés dans d’autres dispositifs (FCPI, Girardin, etc.).
Les points de vigilance avant d’investir
- Le taux de crédit : les conditions d’emprunt actuelles impactent directement la rentabilité. Une simulation de flux sur la durée complète est indispensable.
- La sélection de l’actif : privilégier un bon rapport prix/loyer et un emplacement à forte demande locative. Le dispositif ne compense pas un mauvais investissement immobilier.
- La tranche marginale d’imposition : le dispositif est particulièrement adapté à partir de la TMI 30 %. Plus elle est élevée, plus l’effet de levier fiscal est important.
- La durée d’engagement : 9 ans ferme. Toute rupture anticipée entraîne la reprise intégrale des amortissements déduits.
- Le régime fiscal : le micro-foncier est incompatible avec le dispositif Jeanbrun. Le régime réel est obligatoire.
Conclusion : un outil patrimonial, pas une niche fiscale
Le dispositif Jeanbrun n’est pas un « Pinel bis ». C’est un outil patrimonial structurant, fondé sur une logique d’amortissement comptable et de neutralisation des revenus fonciers. Il s’adresse à des investisseurs fiscalisés, structurés et patients, capables de raisonner en flux sur le long terme. Pour les clients du Groupe Sarro, ce dispositif ouvre des opportunités concrètes sur le marché montpelliérain (zone A) comme sur l’ensemble du territoire. Notre Pôle Immobilier est mobilisé pour vous accompagner dans le montage de votre opération, la sélection des programmes éligibles et la simulation personnalisée de votre investissement.
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Les informations présentées dans cet article sont basées sur la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47) et les textes en vigueur au 31 mars 2026. Certaines modalités d’application restent susceptibles d’être précisées par décret. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
