L’immobilier d’entreprise : quel mode d’acquisition choisir ?

Vous êtes chef d’entreprise et envisagez d’acquérir un local pour votre activité ? Ce choix stratégique peut être réalisé par votre société d’exploitation ou en votre nom propre. Au-delà de l’aspect financier, cette décision a des conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales importantes.

Achat de l’immobilier directement par le chef de l’entreprise

1. Achat du local professionnel : quelles options pour le chef d’entreprise ?

Deux grandes possibilités :

• Votre société d’exploitation achète le bien immobilier
• Vous l’achetez à titre personnel, en direct ou via une société patrimoniale dont vous êtes associé (ex : SCI)

Les critères pour orienter votre décisions :

• Percevoir des revenus complémentaires
• Sécuriser votre patrimoine en cas de difficultés de la société
• Optimiser la fiscalité pendant la détention ou à la revente
• Anticiper une transmission patrimoniale efficace

2. Modalités d’acquisition : direct ou via une société patrimoniale

Vous pouvez acquérir le bien :

• Grâce à vos liquidités personnelles
• Par un emprunt bancaire

À prévoir dès l’achat :

• Frais d’acquisition d’environ 8 % (notaire, droits d’enregistrement)
• Éventuelles commissions d’agence

Ensuite, un bail commercial est conclu entre vous (ou votre société patrimoniale) et votre société d’exploitation. Cette dernière paiera un loyer déductible de son résultat fiscal, ce qui est un levier d’optimisation intéressant.

3. Fiscalité des loyers perçus : location nue ou meublée ?

Location nue : imposition en revenus fonciers

• Si les loyers < 15 000 € / an : régime micro-foncier avec abattement de 30 %
• Au-delà ou sur option : régime réel, avec déduction des charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux…)

Imposition : taux marginal de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux à 17,2 %

Revente du bien loué nu :

• Régime des plus-values immobilières des particuliers
• Taux : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
• Exonération totale après 30 ans de détention

Location meublée (ou équipée) : imposition en BIC

• Si loyers < 77 700 €/an : régime micro-BIC, abattement de 50 %
• Au-delà ou sur option : régime réel, avec amortissement possible du bien

L’amortissement comptable permet de réduire le bénéfice imposable sans impact sur la trésorerie, en tenant compte de l’usure du bien (toiture, fenêtres, etc.).

Fiscalité : IR au taux marginal + prélèvements sociaux (17,2 %)

Revente d’un local meublé :

• Régime des plus-values professionnelles
• Imposition séparée de :
  • La plus-value à court terme (part liée aux amortissements) : barème de l’impôt sur le revenu
  • La plus-value à long terme : 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
• Abattement possible après 15 ans (sous conditions), même si l’activité est non professionnelle

4. Transmission du local professionnel

En cas de donation ou succession :

• Droits de mutation après application des abattements (ex : 100 000 € pour un enfant)
• L’avantage d’une détention hors société d’exploitation : transmettre le bien indépendamment de la société

5. Focus sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Un local professionnel détenu en direct ou via une société patrimoniale n’entre pas dans l’assiette IFI s’il est affecté à votre activité et que vous remplissez les critères suivants :

• Exercice d’une fonction de direction
• Rémunération représentant plus de 50 % de vos revenus professionnels
• Détention d’au moins 25 % des droits de vote

Achat de l’immobilier par la société d’exploitation

Lorsque la société d’exploitation acquiert directement un local, cela lui permet :

• D’être propriétaire de ses murs
• De ne pas verser de loyer (puisqu’elle occupe un bien lui appartenant)
• De financer l’acquisition en cash (si elle dispose de liquidités) ou via un emprunt bancaire

Ce mode d’acquisition peut ainsi représenter un investissement stratégique, notamment pour les entreprises bien capitalisées.

Les avantages fiscaux pour la société

Détenir un bien immobilier au sein de la société permet de déduire certaines charges du résultat imposable, ce qui réduit l’impôt sur les bénéfices :

• Amortissement des constructions
• Déduction des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, notaire…)
• Intérêts d’emprunt
• Taxe foncière
• Entretien, charges courantes…

Toutes ces dépenses viennent minorer le résultat fiscal, ce qui permet de faire une économie d’impôt sur les sociétés (IS).

Que se passe-t-il en cas de revente du local ?

Lors de la cession du bien par la société, la plus-value est déterminée selon les règles comptables :

• Prix de vente – valeur nette comptable = plus-value
• Les amortissements passés sont réintégrés au résultat et taxés
• La plus-value est imposée au taux standard de l’impôt sur les sociétés

Il est donc essentiel de planifier la sortie du bien pour éviter une fiscalité trop lourde, notamment si l’actif a été fortement amorti.

Transmission du local dans le cadre de la société

Loger le local professionnel dans la société d’exploitation peut offrir des avantages en matière de transmission, notamment grâce au dispositif Dutreil.

En cas de donation ou de succession :

Vous pouvez transmettre les titres de votre société (et donc l’immeuble intégré à son actif) avec une exonération de droits de mutation à hauteur de 75 % de la valeur, sous certaines conditions :

– Signature d’un engagement collectif de conservation des titres (pacte Dutreil)
– Exercice d’une activité professionnelle depuis au moins 2 ans
– Détention de 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (ou 10 % / 20 % pour les sociétés cotées)

Autres avantages fiscaux à la transmission :

• Abattement de 100 000 € en cas de transmission à un enfant
• Réduction de 50 % des droits de mutation si la donation est réalisée en pleine propriété avant vos 70 ans

Et l’IFI dans tout ça ?

Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle ne sont pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), tant qu’ils restent dans le cadre professionnel.

Cela constitue un avantage significatif pour les dirigeants soumis à l’IFI, car le local ne sera pas pris en compte dans leur patrimoine taxable, contrairement à un bien détenu à titre privé.

Attention aux risques en cas de difficultés financière ?

En cas de procédure collective :

Si la société d’exploitation rencontre des problèmes économiques (redressement, liquidation…), l’immeuble qu’elle détient devient saisissable par les créanciers.

Autrement dit, le local professionnel peut être perdu, ce qui représente un risque réel pour le chef d’entreprise, notamment s’il souhaite le préserver pour l’avenir ou pour ses héritiers.

Démembrement de propriété : une solution fiscale pour votre local professionnel

Le démembrement de propriété est une stratégie efficace pour optimiser l’achat d’un local professionnel.

Comment ça marche ?
La société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire du bien (le droit d’usage), tandis que le chef d’entreprise détient la nue-propriété. Pendant cette période, la société utilise le local sans payer de loyer, peut amortir l’usufruit et déduire certaines charges.

Quels avantages ?

• Réduction de la fiscalité de la société grâce à l’amortissement
• Pas d’imposition pour le chef d’entreprise durant le démembrement
• À la fin, récupération de la pleine propriété sans impôt
• Revente soumise au régime avantageux des plus-values immobilières des particuliers

Cette technique permet d’allier optimisation fiscale et gestion patrimoniale.