Aider vos enfants à se loger : solutions pratiques et implications fiscales

Lorsque votre enfant souhaite quitter le domicile familial, l’aider à se loger devient un véritable enjeu. Que vous envisagiez de l’accompagner dans l’achat d’un bien immobilier ou de lui mettre à disposition un logement que vous possédez déjà, plusieurs solutions existent. Ce guide détaille les options à votre disposition et leurs conséquences fiscales.

1. Aider votre enfant à acheter un bien immobilier

Vous pouvez soutenir votre enfant en l’aidant à constituer un apport ou en achetant le bien avec lui. Il s’agit d’un investissement important sur le long terme. Voici les solutions existantes.

1.1 Consentir une donation : les abattements fiscaux possibles

Donner une somme d’argent à votre enfant est l’un des moyens les plus courants pour l’aider à financer un achat immobilier. Trois abattements fiscaux principaux existent :

Abattement « classique » de 100 000 €

Applicable pour chaque parent.
→ Si vous n’avez pas consenti de donations depuis 15 ans, vous pouvez transmettre jusqu’à 200 000 € à deux, totalement exonérés.

Abattement pour don familial de 31 865 €

Réservé aux parents de moins de 80 ans, applicable pour chacun d’eux.

Nouvel abattement de 100 000 € pour l’achat d’un bien immobilier neuf

Introduit par la loi de finances 2025, valable jusqu’au 31 décembre 2026 pour les donations affectées à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, utilisé comme résidence principale.

Exemple : un couple n’ayant jamais réalisé de donation peut transmettre jusqu’à 463 730 € sans imposition si l’enfant achète un logement en VEFA.

Bon à savoir : les grands-parents peuvent également donner, mais leur abattement classique est limité à 31 865 €.

La donation peut se faire via un formulaire enregistré aux impôts ou par acte notarié.

Attention : si vous aidez un seul enfant, cela aura un impact sur le partage successoral. Pour éviter les conflits, une donation-partage notariée peut équilibrer les montants transmis entre enfants.

1.2 Accorder un prêt familial

Le prêt familial est une autre manière d’aider votre enfant à augmenter son apport financier. Il est souvent sans intérêt et très flexible.

L’écrit est obligatoire :

• montant du prêt ;
• calendrier et modalités de remboursement ;
• montant des mensualités ;
• taux d’intérêt éventuel ;
• toute clause particulière.

L’acte doit être enregistré aux impôts ou établi par un notaire.

Point important : les banques ne considèrent généralement pas ce prêt comme un apport personnel, ce qui peut compliquer l’obtention d’un crédit immobilier.

1.3 Acheter un bien en indivision avec son enfant

Acheter un logement en indivision signifie que vous possédez chacun une quote-part du bien.

Inconvénients possibles :

• si un seul enfant occupe le bien, l’administration peut considérer cela comme un avantage en nature assimilé à une donation déguisée ;
• à votre décès, tous vos enfants deviennent indivisaires du bien, ce qui peut créer des tensions ;
• pour que votre enfant occupe le logement, un bail ou un commodat doit être signé ;
• l’administration fiscale rejette les montages où le parent achète l’usufruit et l’enfant la nue-propriété, et peut réintégrer le bien dans la succession.

1.4 Acheter via une SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI fonctionne comme l’indivision mais offre une gestion plus encadrée : vous êtes copropriétaires de parts sociales.

Vous devez prévoir :

• la mise à disposition du logement (bail, commodat ou gratuité prévue dans les statuts) ;
• les règles de fonctionnement dans les statuts ;
• le régime fiscal (IR ou IS), qui a des impacts différents en cas de mise à disposition gratuite.

Bon à savoir : les parts de SCI entrent dans la succession en cas de décès.

Il est indispensable de définir vos objectifs avant de créer ou d’utiliser une SCI pour acheter.

2. Mettre votre logement familial à disposition de votre enfant

Si vous possédez déjà un bien, vous pouvez le mettre à disposition de votre enfant. Cette solution est intéressante lorsque le bien est entièrement payé ou faiblement endetté, mais elle entraîne des implications civiles et fiscales.

2.1 Louer à un loyer préférentiel : attention aux risques

Appliquer un loyer réduit (–10 à –15 %) est possible, mais un loyer trop bas peut poser problème :

• risque de requalification en donation déguisée, avec taxation à la clé ;
• contestation possible par les autres enfants lors de la succession ;
• en régime réel d’imposition, un loyer trop faible peut entraîner un redressement fiscal (loyers non cohérents avec les charges déduites).

2.2 Le commodat (prêt à usage) : sécuriser la mise à disposition

Le commodat permet de prêter gratuitement un logement sans intention libérale, et ne peut donc pas être réintégré dans la succession. Il limite les conflits futurs.

Il doit être :

• établi par écrit ;
• idéalement enregistré et passé devant notaire.

Vous pouvez également prévoir, dans l’acte, un mécanisme de rééquilibrage successoral.

2.3 Les implications fiscales en cas de mise à disposition gratuite

Si votre enfant est dans le besoin, la mise à disposition gratuite peut être assimilée à une pension alimentaire en nature, déductible sous conditions.

Plafonds de déduction 2025 :

• jusqu’à 6 794 € par an pour un enfant majeur sans ressources ;
• montant doublé si l’enfant est marié, pacsé, ou parent, sous conditions ;
• montant doublé également si vous êtes seul à subvenir aux besoins de l’enfant et de ses enfants.

L’enfant doit déclarer cette aide comme un revenu, ce qui n’aura pas d’impact s’il n’est pas imposable mais peut modifier son revenu fiscal de référence (RFR), influant par exemple sur les APL.

Important : la déduction n’est pas possible si l’enfant majeur est rattaché à votre foyer fiscal.

Conclusion : quelle solution choisir pour aider votre enfant à se loger ?

Vous disposez de nombreuses options — donation, prêt familial, indivision, SCI, mise à disposition du logement, commodat… Le choix dépend de :

• votre situation familiale ;
• votre stratégie patrimoniale ;
• vos souhaits en matière de transmission ;
• les implications fiscales associées.

Il est indispensable de consulter votre conseiller pour définir la solution la plus adaptée à votre situation.